二手房买卖合同作为社会中普遍存在的交易形式，与人们的生活息息相关，在部分二手房买卖合同当中，买受人出于子女入学等原因购买二手房，交易完成后却发现房屋原有户籍未迁出，由此产生纠纷该如何处理？
2018年，潘某、岳某夫妻二人向武某购买房屋。出售房屋时，武某承诺房屋无户籍登记，双方在合同中对于出售方未如实陈述户籍登记情况、擅自迁入户籍或未按约定迁出户籍等违约情形进行了约定，并约定了违约金，随后双方向派出所查询该房屋无户籍登记。
2019年，潘某、岳某在办理户籍登记时被告知该房屋在2006年已有两人落户，且未迁出。
武某作为房屋出卖人，应当对出售房屋的户籍登记情况进行核实。现武某做出的无户籍登记承诺与实际户籍登记情况不符，武某作为出卖人未能尽到全部注意义务，存在违约情形。且因该问题给潘某、岳某造成困扰，应当承担违约责任。最终判决武某支付潘某、岳某违约金16500元。
在二手房买卖过程中，出卖人以及买受人应当充分注意自己的权利义务。在商品房买卖过程中，出卖人有按时交付房屋、质量保证、权利瑕疵担保以及协助办理产权登记等义务。实务中买卖双方首先应当注意合同条款的明确性，例如合同主体、房屋基本信息、价款及支付方式、交房条件及时间、质量及保修条款以及违约责任等内容应当进行明确约定。并且出卖人应当在出卖房屋前对房屋的情况进行全面调查，尤其是在多手交易的过程中，出卖人要对房屋是否有户籍登记进行全面调查以规避自己的风险。
户籍迁出作为公安机关的行政职权，法院无权直接判令迁出户口。买受人如对购买的房屋无户籍登记以及学区房学位等特殊要求，应当在合同中进行特殊约定，并明确约定违约金的计算方式，防止在出现纠纷时因无法提供受损失的证据导致请求被驳回。
《中华人民共和国民法典》
第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
作者简介
史云鹏，男，汉族，内蒙古鄂尔多斯律师事务所执业律师，鄂尔多斯市律师协会青年律师委员会、公益法律服务与社会责任委员会成员，担任康巴什区人民法院特邀调解员。
业务范围：民间借贷、买卖、承揽等合同纠纷；道路交通事故责任等侵权纠纷；土地承包经营权纠纷，建设用地使用权出让合同纠纷等土地纠纷；担任企业、政府法律顾问等。
